每年动辄数十万甚至数百万元！一些小区公共收益缘何成“糊涂账”？

每年动辄数十万甚至数百万元！一些小区公共收益缘何成“糊涂账”？字体：小中大分享到：每年动辄数十万甚至数百万元！一些小区公共收益缘何成“糊涂账”？2021-11-22 21:31:09来源：新华网

新华社上海11月22日电题:每年花费几十万甚至上百万！为什么有些社区公益变成了“糊涂账”？

新华社“新华视点”记者郑、徐金玉、

停车费、电梯广告费、公共设施收入...每年往往几十万甚至上百万元的住宅小区公共收入哪里去了？

上海某小区业委会发函给物业公司，要求检查小区停车收费情况；被物业公司拒绝后，业委会在小区电梯候梯大厅的屏幕上滚动播放物业公司的“劣迹”。物业公司向法院起诉业委会侵犯其名誉权。近日，上海市虹口区人民法院二审判决驳回物业公司的诉请。

“新华视点”记者在多地调查发现，不少社区的公共收入账目不清，去向不明。

很多社区的公共收入账目不清，流向不明。

2020年2月起，上海某小区业委会在小区电梯候车室的屏幕上滚动播放物业公司的“恶行”:根据大门的记录，2016年至2019年，小区临时停车总收入超过45万元；物业公司说只有12.3万元，拒绝给出解释。

多名小区居民表示，物业公司拒绝业委会监管，隐瞒小区公共利益，企图持续获取不当利益。“物业公司不配合业委会的监管，就是想浑水摸鱼，获取更多利益。这损害了小区全体业主的利益！”车主李先生愤愤不平。

一个3000多户的社区，一年的公共收入是多少？

记者在位于上海闵行区的一个商品房小区看到，这个3400多户的小区，仅停车和场地出租的收入每年就超过350万元，而这个小区每年的公摊收入至少超过500万元，加上未公示的电梯广告费收入。一些中高端商品住宅小区的公益金甚至高达数千万元。

社区公共收入应该如何分配？实际流向是什么？

根据《民法典》的规定，物业服务企业利用业主共有部分产生的收入，扣除合理费用后，属于业主共有部分。物业服务提供者应当定期以合理的方式向业主披露业主共有部分的经营和收益情况，并向业主大会和业主委员会报告。

但据记者调查，实际操作中，很多地方的商品房小区公共收益账目很少公布。很多物业公司账目管理混乱，公共收入账目不清，物业公司把公共收入变成公司利润甚至私设“小金库”，等等。在一些小区，保安甚至用个人二维码收取十几万元停车费后“跑路”。

为此，一些地方的社区居委会开展维权行动，加强对社区公益的监管。

“2018年小区成立业委会之前，公共收益一直由物业公司管理。公共收入由业委会监管后，通过重新招标，小区停车费和电梯广告年收入达到70多万元，是往年的3倍。”宁夏银川市兴庆区中盈御景小区业委会主任张金国说，2019年底，他们将剩余的98万元公共收益发放给业主，在当地引起了不小的轰动。

为什么社区公共利益经常被任意控制？

为什么社区公共收入经常成为“糊涂账”，经常被随意支配？

首先，业主与物业公司竞争，力量对比非常悬殊。多位受访业主告诉记者，在要求物业公司公布小区账目的过程中，他们往往面临诸多困难，而最常收到的“建议”就是“在业委会成立后申请公开”。“但成立业委会本身就是一个难题。物业公司千方百计阻止业委会的成立，不提供业委会成立所需的材料。”上海某小区业主说。

记者调查发现，绝大多数业主并不知道哪些小区设施属于业主共有财产，哪些收益应该属于业主，这就给了开发商和物业侵占业主合法权益的机会。

一方面是业主孤军奋战，另一方面很多地方业委会覆盖率很低。目前部分城市业委会覆盖率只有10%左右。很多业主反映，小区成立业委会阻力很大。因为害怕被换掉或者被监管，物业公司自然和业委会产生矛盾。

银川市住建局物业服务中心主任许介绍，截至2020年底，银川2100多个小区中，共有1300多个物业管理小区，有业委会的小区只有150个左右。

"行业委员会在监督公共收入的使用方面发挥着重要作用."张金国说，他所在的小区成立业委会后，设立了专门的账户，定期公布收支明细，让老百姓感受很强烈。

同时，很多地方基层监管力量薄弱，业主维权行动难以得到相关部门的有效支持。基层房管干部表示，公益主要由社区居委会监管，基层住建部门和社区一般不介入。同时，基层主管部门人员紧缺，对物业企业监管不力。以银川为例。“全市2100多个小区，物业服务中心却只有十多名工作人员。”徐维维说。

记者发现，虽然大部分省份都出台了物业管理的规范性文件，规定街道办事处、乡镇政府有指导监督成立社区居委会的责任，但实际操作中，指导监督变成了“审批”。因为相关工作不与政绩挂钩，基层政府积极性不高。

吉林省长春市消费者协会秘书长钟平表示，公共收入纠纷在物业服务投诉中占有很大比重，但由于不属于纯粹的消费者维权行为，消协很难介入。

完善监管制度，清理“糊涂账”。

如何规范社区公益的管理和使用？专家建议，各方应搭建基层自治平台，明确沟通中的责任。

“任性”的物业企业频频出现，背后是业主与物业企业之间的权责不对等。上海外国语大学城市基层治理研究中心主任余建议，各地房管部门要摸清辖区内有市场化物业管理公司的小区的公共收益情况，为后续监管打好基础。

目前《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》对社区公共收益的管理和使用规定得不够细化。专家建议，应进一步完善相关法律法规，地方监管部门应进一步完善监管制度，督促小区物业和业委会每年审计账目，并向全体业主公示，曝光负面典型案例，促进物业公司提高账目透明度。

近年来，上海等地从信用管理入手，创新物业企业监管模式。对物业服务企业进行量化评分，建立“红黑榜”制度，实行优胜劣汰。2020年，上海对近200家物业服务企业、260多名项目经理实施信用评分，建立日常监管标准体系。

社区委员会等自治组织是监督物业公司的重要手段。上海市虹口区曲阳路街道办事处副主任王家卫认为，应不断提高社区自治水平，明确街道、社区、业委会、物业等各方的责任，进一步明确业委会的职权范围，让业委会在筹备、选举等各个环节都有章可循。同时，相关部门要依法行政，引导业主依法治理，尊重业主决定，做到不缺位、不越位。

中央财经大学法学院教授陈华斌建议，基层政府和相关部门应依法监督业委会的工作，为业委会提供法律咨询等服务。或者政府小区也应该利用信息技术，让更多的业主参与到小区自治中来。

【纠错】