楼市加杠杆：热潮涌动审慎风险

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我们的记者王赢从北京报道

中国央行行长周小川在20国集团财长和央行行长新闻发布会上明确承认了增加房地产市场杠杆的政策调整。

周小川解释说，仍然有许多人没有房子。与其他国家近50%的贷款总额相比，中国目前的比例还不到20%，抵押贷款应该有一个蓬勃发展的阶段。

值得注意的是，除了官方政策中的现场杠杆外，以金融属性为代表的非现场杠杆产品也在迅速发展，房地产市场也在飙升。

野外外部杠杆

2月26日，央行行长周小川在中国人民银行上海总部的媒体发布会上表示，增加个人住房贷款杠杆的逻辑是正确的，空应该有大力发展住房贷款的空间。

在周小川看来，与其他国家相比，中国国内个人住房贷款仍占银行贷款总额的比例较低，因此银行认为这是一个相对安全的产品，因此有很大的发展机会。

在政策方面，房地产市场加上杠杆率表明首付比例一直在下降。

2015年9月30日，中央银行和中国银行业监督管理委员会发布通知，首次购买普通住房的家庭的商业个人住房贷款最低首付比例调整为不低于25%。2016年2月1日，央行再次宣布，为进一步支持合理住房消费，根据国务院有关安排，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭将首次购买普通住房的个人住房贷款。原则上最低首付比例为25%，每个地方可以上浮5个百分点；对于拥有一套住房且相应购房贷款尚未结清的家庭，为了改善其居住条件，他们再次申请商业个人住房贷款购买普通住房，最低首付比例调整为不低于30%。第一批非限制性城市的最低首付是20%，是杠杆率的5倍。

中原地产(Centaline Property)分析师张大伟表示，在政策层面增加杠杆可以被视为增加市场杠杆，更多的场外杠杆也正在出现。各种首付贷款已经可以将首付降低到最低5%，即杠杆率可以扩大到20倍。甚至一些企业已经能够提供契税贷款。

根据世界银行发布的2015年度报告(报价002285，BUY)，该公司去年共发放“嘉园云贷款”32209笔，贷款金额29.92亿元，分别增长65.05%和51.90%。嘉园云贷款产品主要通过收取一定的利息向买家提供短期贷款业务。

链家地产也有相关产品。它可以向买卖双方提供的金融服务包括止赎贷款、全额贷款、抵押交换、个人贷款、首付贷款、监管贷款和房地产管理。《21世纪经济报道》记者在链家金融网站上看到，链家发布了一款名为“还贷易”的产品。最高贷款价值为80%，最长还款期限为6个月，最快贷款期限为3天。例如，根据20%的首付，买房的杠杆率是1︰5。在此基础上，贷款首付的一半，购房的杠杆率将扩大到1︰10。

根据这一需求，链家还开发了“佳多宝”和“定期宝”系列产品。通过互联网平台向中小投资者募集资金，回报率一般为6-8个百分点。

除了上述官方和市场飙升的杠杆策略，许多购房者也采取集资买房。

热潮下的风险？

目前，银行对抵押贷款的支持力度更大。据北京贾伟安捷投资担保有限公司监测，自2月份以来，银行对首套住房贷款的优惠范围逐渐扩大，几乎大多数银行都能给购房者最低的“15%的优惠”。此外，今年以来，各银行的贷款速度仍相对稳定，贷款周期一般保持在4-5天左右。除组合贷款处理过程缓慢外，商业贷款和公积金贷款的贷款节奏相对稳定。在二手房契税等政策调整带来的利好影响下，未来抵押贷款市场的后续上行势头仍相当充足。《贾伟安杰》预测，3月份抵押贷款市场交易量仍将保持稳步上升趋势。

然而，杠杆率的持续下降仍引起市场担忧。

近日，《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)》出台，引起了人们的关注:毕业不满5年的大学生可以“零首付”购房。当天晚上，沈阳市政府官方微博“沈阳出版”再次表示，首付比例“零首付”政策的实施仍处于调查论证的初期阶段，不具备出台的条件。

这项政策引起了公众对房地产市场杠杆作用的关注。

太和集团董事长黄启森在接受记者采访时表示，截至目前，全国已有130个城市出台了房地产去库存政策。然而，对于那些只考虑短期行为的政策，如“零首付”，他们坚决反对，认为去库存不能没有底线。

张大伟认为，房地产去库存化运动这一次似乎各种政策将有利于买家进入，但2009年和2009年的最大区别是，在2009年，30%的利率被用来降低买家的成本，因此增加杠杆的风险非常低。本轮杠杆大部分不是来自市场，首付贷款平均利率超过20%，所以要注意风险。即使政府增加杠杆以减少首付，也不可避免地会导致贷款额的增加和贷款成本的增加。

黄启森认为，对于高库存的城市，如果我们只是等待政府救市，盲目地“等待、依赖、想要”，肯定没有出路。开发商应该放弃运气，用价格换数量来赢得主动权，这就是“减法”。就开发质量而言，应努力“添加”。

然而，中国董事长陈认为，房地产市场的杠杆风险并不大。这是因为，从经验来看，消费者住房融资的违约率很低。相比较而言，自有住房融资的风险系数相对较低。

易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，增加杠杆并没有太大问题，尤其是在信贷政策相对宽松的背景下，这实际上让更多的人进入房地产市场，从而降低了潜在的购买成本。当然，在实际过程中，我们可以看到一些杠杆实际上更多的是来自其他互联网金融平台，而不是来自商业银行系统。包括一些中介机构，为了扩大平台的利用效率，他们可能会提供零利率的优惠按揭贷款，这使得各种杠杆操作变得频繁。然而，这种杠杆背后的担保机制并不完善，这增加了各种风险。